注文住宅全般

注文住宅住宅で家を建てる方にまずは知ってほしい基本・お金・住宅ローン・資金計画とその魅力。

注文住宅住宅の魅力

ご自分やご家族のライフプランスタイルにあった間取りにして、インテリアその他も好みに合わせてカスタマイズすることができるところが注文住宅の魅力の一つですね。

そして注文住宅の場合は、柱や壁材や断熱材といった建築材の品質やグレードを、施工会社と相談しながら選ぶことができます。

予算の範囲内で可能な限りクオリティの高い建築材をもちいて、予算がオーバーしてしまった場合、他の部分でコスト調整をするといったことも可能なです。

注文住宅を実現させるために

資金計画の明確化

手持ち資金がいくらあって、融資はいくら受けられて、どのように返済していくのかという資金計画が明確になっていないと、注文住宅マイホーム計画は暗礁に乗り上げてしまいます。

住宅ローンの考え方

住宅ローンを組むときの考え方として、マイホームづくりにいくら使えるか?といくらまで借りられるか?では異なります。

×いくらまで借りられるかではなく、○月々いくら返せるかをしっかりとおさえてから考えることが鉄則です。

・月々の返済額をいくらに設定すれば無理がなく、何年で完済するのかをシュミレーションする必要があります。
・子供の教育費、家電製品の買い替え、マイカーの買い替え、マイホームのメンテナンス費用、旅行、医療などなど家族の暮らし全体にかかる費用を考えて、無理のないプランニングが必須です。

現実をしっかりと見据えての資金計画は、幸せなマイホームづくりの基盤となります。

住宅ローン・資金計画

住宅購入を目標に決めたら、資金計画が大切です。

効率的で無理のない住宅ローンを組むには、どうしたらいいのでしょうか。

住宅ローンは綿密な資金計画に基づいてこそのものです。ここでは住宅ローンと資金計画について触れていきます。

返済総額で数百万円の差も

衣類や食料品を買う場合、直観で勝負してもいいかと思います。

ファッションは独自の感性が大切だし、食品は食べればいいだけですから。しかし、住宅購入はそうもいきません。住宅ローンの組み方によっては、返済総額で数百万円の差が出るからです。

なぜ、そんなに差が出るのかというと、住宅ローンは20年とか35年とかの長期にわって返済するからです。

返済期間が長くなればなるほど、金利の負担が重くのしかかってきます。当然、返済期間が短ければ金利の負担が軽くなります。

住宅ローンが増減するもう一つの要素が金利です。これが1%違うだけで返済総額の差が数百万円レベルで違ってきます。

だからこそ、住宅ローンの知識を身につけ、資金計画をしっかり立てることが大切なのです。

2000万円を借り入れた場合の返済総額の事例

▽元利均等支払いで金利1%
返済期間10年:2102万円
返済期間20年:2207万円
返済期間35年:2371万円

▽元利均等払いで返済期間が35年

金利1%:2371万円
金利2%:2782万円
金利3%:3232万円

資金計画における3つの重要ポイント

住宅ローンを利用する場合、次の3つのポイントが重要です。「金利」「返済期間」「頭金」です。金利と返済期間で数百万円の返済総額の差が出ます。このカギを握るのが頭金です。頭金が多ければ、返済総額を減らすことができます。

毎月の返済に加え、ボーナス払いでまとまった金額を返済に充当するのも、返済増額を減らす有効打になります。資金計画は頭金や購入時の諸費用(約100万円)を念頭に入れて組み立てていきます。

 

その他の費用とは

マイホームづくりには家の中そのものを建てるための費用=「本体工事費」の他にも必要に応じて以下のような費用がかかります。

注文住宅 お金の事

マイホームで、「本体工事費」の他に必要に応じてかかる費用にどんなものがあるかみていきましょう!

家づくりにかかるお金で、最も大きいのは建物本体の工事費。でも、本体工事費が総費用に占める割合は7割程度。実は、それ以外のさまざまな費用が3割を占めるのです。その3割を占める費用についてみていきましょう。

付帯工事費約2割

  • 解体工事費関連費用
  • 造成工事費用
  • 基礎補強工事関連費用
  • インテリア、電設関連費用
  • エクステリア関連費用

諸費用、その他費用1割

諸費用 その他費用

  • 登記費用 ・仮住まい費用
  • 印紙代 ・引越費用
  • 住宅ローン手続き費用 ・式祭典費用
  • つなぎ融資費用 ・その他費用
  • 火災&地震保険費用

 

長期固定金利住宅ローン【フラット35】の活用

住宅購入で非常に重要なのがローンの組み方です。長期の返済では、金利で支払総額に数百万円レベルで差が出ます。

そこで、金利の変動を受けない長期固定金利の住宅ローンに「フラット35」があります。その活用法や特徴を見ていきましょう。

■フラット35の特徴は

「フラット35」は住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)、民間の金融機関が共同で提供する住宅ローンです。

2004年に「フラット35」という名称が決まり、これまで多くの住宅購入者が利用してきました。

住宅を購入する方は通常、ローンを利用するのが一般的です。ここで悩ましいのが金利の固定期間です。

金利は大ざっぱに言うと、景気が良ければ上がる傾向があります。景気の予測は著名な経済学者でも予測を外すから、やっかいです。

住宅購入者にとって金利が上がると、ローンの返済額に占める金利負担が増加。毎月の支払額が家計を圧迫します。

1980年代後半から90年にかけてのバブル景気では、7~8%の金利でした。「フラット35」なら、最後まで金利が固定されるので経済変動の影響を受けません。

■「フラット35」の活用法やメリット・デメリットは

「フラット35」は返済計画を立てやすいので、人気の住宅ローン商品です。

一方で利用するには一定の条件があります。住宅が「フラット35」の条件をクリアする「適合証明書」を取得していることが前提です。中古住宅でも基準を満たせば大丈夫です。

▽フラット35のメリット

  • 最長35年間の借入金利が固定
  • 団体信用生命保険(団信)の加入が任意
  • 繰り上げ返済手数料がかからない
  • 保証料、保証人が不要
  • 自営業者でも柔軟な審査対応

▽フラット35のデメリット

  • 市場金利が下がっても、これを生かせない
  • 金利がその他の住宅ローン商品に比べて割高
  • 全ての住宅に適用されない

「フラット35」の一番のデメリットは、全ての住宅に適用されないことです。

適用条件は「戸建てが床面積70㎡以上」「マンションが同30㎡以上」「購入価格1億円以下」「フラット35の住宅技術基準に適合していること」になります。

 

注文住宅は業者選びがポイント(業者選びで、数百万円の差が!)

星の数ほどある業者(ハウスメーカー・工務店・設計事務所)の中から自分の資金計画に合ったハウスメーカー・工務店を選ぶのは至難の業です。

依頼するハウスメーカーや工務店によって、また間取りをどのようにするかで、かかる総費用は大きな差が出てきます。

 

コロナショックの中、1年以内に自宅を買っておかないとマズイ理由

コロナショックの今だからこそ「不況の際の住宅頼み」を

コロナショックにより、不動産価格全般は弱含みになる。ひと段落しても、市場の回復には時間がかかるかもしれない。しかし、そんな価格が軟調になりそうなときだからこそ、自宅は絶対に買っておかないといけない。家を持っていないと、「底なしの貧乏人」になる可能性があるからだ。

不動産価格は主として家賃で決まる。その不動産が生み出す収益性が、不動産の価値を決めるのだ。これを不動産鑑定用語で「収益還元法」という。今回、商業施設やホテルのJ-REITは株価(投資口価格)が1カ月で半減した。それだけ、商業施設とホテルの収益力が落ちたからだ。

不動産の収益の源泉は、商業施設とホテルでは毎日の売り上げ、オフィスは法人業績、住宅は個人所得になる。それぞれの賃料は、商業が売上連動なので最も変動幅が大きく、家賃は好況不況に関係なくほぼ一定である。

なぜなら、一番変動しないのが個人所得だからであり、「不況の際は住宅が不動産の中で最も値下がりしにくい」ことは歴史が証明してくれている。

今回のコロナショックで大規模な経済対策を再び借金で行うことになる。国の借金である国債を返せない確率が上がると、その国の通貨の価値が下がる。そこでさらに通貨を発行すると、一層価値の下落に拍車が掛かる。

通貨の価値が急激に下がると、モノの価値が急激に上がり、極度のインフレになる可能性も否定はできない。これを「ハイパーインフレ」という。

ハイパーインフレで明暗分かれる「持ち家」と「賃貸」

戦後の日本でも、このハイパーインフレが起こっている。1945年の終戦から1949年末までに物価が約70倍になったのだ。国際会計基準の定めでは「3年間で累積100%以上の物価上昇」とされているので、明らかにこれに当たる。インフレになると、借金がインフレになった分だけ棒引きにされる。過去に借りたお金の価値が下がるからだ。こうして、破綻している国の財政問題は解消する。

コロナショックは全世界の経済を止めるほどの猛威で、すべての国が自国防衛に走っている。自国以外がどうなろうとお構いなしの情勢にある。こんな中では何が起きてもおかしくない。

自国通貨の価値が大きく下落するハイパーインフレの可能性があることも、視野に入れておいた方がいい。

そうした事態に備えて個人ができることは、限られている。

実例を挙げてみよう。

・Aさんは賃貸に住んで、貯金が1000万円ある。
・Bさんは500万円を頭金にして、4500万円のローンを組み、5000万円のマンションを購入して住んでいる。

ハイパーインフレが起こると2人の明暗ははっきりする。

モノの価格や家賃が大幅に上がるので、Aさんの貯金は価値が大幅に下がるのだ。

戦後のハイパーインフレの再来なら、1000万円で買えるものは70倍なので、貯金は1000万円÷70=14万円ほどになり、ほぼ全財産がなくなってしまう。間違いなく貧乏人だ。

一方、Bさんは持ち家である自宅が勝手に値上がりする。

インフレのときに値上がりする代表的なものは不動産である。

手垢がついても新品と大差ない価格で売買されるのは不動産だけだからだ。資産価値が膨れて負債額がそのままなので、差し引きした純資産は増える。

借金をたくさんしているほど、膨れる資産は多くなる。

戦後のハイパーインフレのように物価が70倍になれば、5000万円のマンションの価値は35億円になっていて、借金は4500万円のままだ。

これは自分が出した現金500万円に対して、借金で5000万円の資産を手に入れているのと同じことになり、いわゆるレバレッジ効果は10倍となる。このように、有事の際の持ち家は生活防衛に役立つのだ。

1年後に五輪は開催できる?今、やっておくべきこと

幸い、住宅ローン金利は低く、ほぼゼロ金利だ。

こんな時だから、経済活動を促進するために住宅ローンは組みやすくなっている。お買い得ということになる。

コロナショックは日本の財政寿命を縮めた。

1年先延ばししても東京五輪が開催できない可能性を考えると、日本は借金を増やしただけに等しくなり、世界から財政赤字が問題視されることになる。2021年の五輪が万一中止になるとしたら、そのタイミングを購入までのタイムリミットと考えると、あと1年が限界とはいえないだろうか。

こうした自宅購入は単身の方にもお勧めしている。「賃貸は持ち家より損」「結婚してから、子どもが育ってからでいい」などと言っていては、損が膨れていくだけだ。

住宅ローンは年収の7倍程度まで組めるので、年収400万円でも2800万円くらいは借りられる。

頭金がなければ、親からの贈与でも借金でもいい。

社会人なら誰もが自宅購入を考える必要がある。2020年にやっておかないといけないことは、何よりも自宅購入なのである。

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ハウスメーカーが公表している坪単価は、大きく幅がって、目安にしかなりません。工務店になるとなおさら不明確でネットに落ちている情報だけでは詳しくわからないのが現実です。

じゃぁ、実際の建築費用を知るには、どうしたらいいでしょうか。

あなたの、理想的な間取りを実現するのに、おおよそどれくらい費用が必要か

を考えなければなりません。

実際には、間取りの打合せをする段階では、ハウスメーカーでも工務店でも契約をしてからになります。

でもそれだと、契約前に間取りの作成も出来ない、その間取りで建てた時に、どれくらいの費用になるかを各社で比較できない。

これは、家づくりにおける長年の課題でありました。

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そんなサービスなかなか無いので注文住宅部門で3冠達成も頷けます。

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全国各地の600社以上の工務店、ハウスメーカーに選択式で依頼が出来て、信頼できる大手ハウスメーカーにも依頼できます。

 

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  • この記事を書いた人

賃貸から戸建て!主婦の家づくり奮闘日記

私のプロフィール 年齢:34才 家族:旦那(34才)子供2人 趣味:旅行 職業:パート 将来の夢:マイホームの買い替え・・・。

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