注文住宅全般

注文住宅の計画から完成までの流れ

誰しもが憧れる注文住宅によるマイホーム。購入を決断してから計画、発注、完成までに様々な要素を調査したり準備する必要があり、建売物件や分譲住宅に比べて大幅に多くの時間や労力がかかってきます。

殆どの方にとって注文住宅は人生に一度きりの一大イベントであり、注文住宅に費やす費用も莫大な額のため、絶対に失敗や後悔しないように完成までの流れを入念に進めていきたいものです。

逆の観点からすると、注文住宅でのマイホームの購入に慣れている方は少なく、殆どの方にとって最初で最後の経験になることから、希望通りのマイホームを実現するにはどういったステップが必要か、またどのような準備が必要になってくるかわからないものです。

今回の記事では、そういった初めての注文住宅の購入をご検討の方向けに、最初のプランニングから完成までの一般的な流れをご紹介いたします。

希望条件のリスト化

先ず、注文住宅を計画するのに必要な最初のステップとしてプランニングがあります。

プランニングのステージでは、どういったマイホームを建てたいか希望条件をリスト化し、その中でも絶対に譲れない要素や、あまり必要でない要素などに分けて優先順位をつけていくと、その先のステップを円滑に進めることができます。

この段階では、外観デザインや内装、間取り、装備など考えられる要素をできるたけ多くイメージし、優先順位とともにリスト化していきます。インターネットや雑誌、住宅展示など色々な方法をつかって情報収集することもよいでしょう。

土地の選定

明確にした住居本体の希望条件に加え、ステップ2では理想のマイホームをどこに建てるかについて、エリアの希望を絞っておきましょう。

住居本体の機能条件と希望のエリアは、どちらを優先にするかによってその後の流れが変わる場合があります。

例えば、住居本体よりも住居を建てるエリアや土地を優先したいばあい、そのエリアに好みに合う土地がある場合には、その土地に建てることを前提に住居本体の広さや間取り等の希望を合わせていく必要があります。

 

予算計画

3つ目のステップでは、実際にマイホームに割り当てることができる資金計画をします。

予算に応じて、ステップ1で優先順位をつけてリスト化した希望条件や譲れない条件やステップ2で候補にあげた住居をたてる土地のエリアをどのように採用していくか、後のステップに影響していきますのでしっかりと資金計画を進めていきましょう。

 

土地購入(敷地調査・地盤調査)

ステップ2で絞った住居を建てる希望エリアに基づいて、不動産業者に土地探しを依頼します。

依頼する前に予め周辺エリアの土地単価や売り出ている土地の情報をインターネットなどで下調べをすることにより、不動産業者とのやり取りを円滑にすることも可能かと考えられます。

購入したい土地を決めたら、敷地調査と地盤調査を依頼します。

こちらの調査も不動産業者が紹介してくれたり、既にハ建築の依頼をするウスメーカーや工務店の住宅メーカーの業者が決まっていれば、その業者さんが対応してくれる場合もあります。

住宅メーカーが対応してくれる場合、その業者は既に住居の希望条件ついて把握してますので、敷地調査委や地盤調査の結果が確認でき次第すぐに、希望通りに実現できるか否かを確認できることがあります。

 

ハウスメーカーや工務店の業者選び

注文受託の建築を依頼する業者として、大きく分けて2つの種類の業者から選びます。一つはハウスメーカー、2つ目が工務店です。

両者の大まかな違いやメリット・デメリットについては、「Vol.007 注文住宅メーカー選び」を参考にしていただけたらと思います。

この住宅メーカーを選ぶ際のポイントは、複数のハウスメーカーの業者と複数の工務店の業者からカタログ請求や見積もりの依頼をし、担当者へ要望などを伝えながら見積もり価格などの比較をすることで、どの業者でより希望通りのマイホームを実現できるか検討することが有効です。

 

建築工事請負契約・建築確認申請・詳細の打ち合わせ

建築を依頼する業者を決め、建築工事請負契約を締結した後は、担当者へ希望の詳細などを伝え、その他専門家のアドバイスや今後の流れを聞きながら打ち合わせを繰り返していきます。

この歳の注意事項として、担当者へ要望の詳細を伝える際に、要望内容や担当者へ伝えた日時などを記録として書面に残すようにしましょう。

実際に建築が完成し、新築の住宅を見た祭に自分の要望が採用されていないケースが少なからありますので、その際に記録を残しておくことにより業者負担で修正してもうらえる可能性が高くなります。

 

施工開始

施工が開始したらただ完成するのを待つだけではなく、定期的に建築現場に出向き建設状況をみることも良いでしょう。

 

完工・引越

建築工事が完成し、新居物件を確認したら、細部まで問題ないか確認して完工となります。

今回は、注文住宅の計画から完工までの大まかの流れを紹介しましたが、各ステップにおいて様々な確認事項や準備が必要となってきますので、専門家の意見や情報を十分に調べながら着実に進めていきましょう。

コロナショックの中、1年以内に自宅を買っておかないとマズイ理由

コロナショックの今だからこそ「不況の際の住宅頼み」を

コロナショックにより、不動産価格全般は弱含みになる。ひと段落しても、市場の回復には時間がかかるかもしれない。しかし、そんな価格が軟調になりそうなときだからこそ、自宅は絶対に買っておかないといけない。家を持っていないと、「底なしの貧乏人」になる可能性があるからだ。

不動産価格は主として家賃で決まる。その不動産が生み出す収益性が、不動産の価値を決めるのだ。これを不動産鑑定用語で「収益還元法」という。今回、商業施設やホテルのJ-REITは株価(投資口価格)が1カ月で半減した。それだけ、商業施設とホテルの収益力が落ちたからだ。

不動産の収益の源泉は、商業施設とホテルでは毎日の売り上げ、オフィスは法人業績、住宅は個人所得になる。それぞれの賃料は、商業が売上連動なので最も変動幅が大きく、家賃は好況不況に関係なくほぼ一定である。

なぜなら、一番変動しないのが個人所得だからであり、「不況の際は住宅が不動産の中で最も値下がりしにくい」ことは歴史が証明してくれている。

今回のコロナショックで大規模な経済対策を再び借金で行うことになる。国の借金である国債を返せない確率が上がると、その国の通貨の価値が下がる。そこでさらに通貨を発行すると、一層価値の下落に拍車が掛かる。

通貨の価値が急激に下がると、モノの価値が急激に上がり、極度のインフレになる可能性も否定はできない。これを「ハイパーインフレ」という。

ハイパーインフレで明暗分かれる「持ち家」と「賃貸」

戦後の日本でも、このハイパーインフレが起こっている。1945年の終戦から1949年末までに物価が約70倍になったのだ。国際会計基準の定めでは「3年間で累積100%以上の物価上昇」とされているので、明らかにこれに当たる。インフレになると、借金がインフレになった分だけ棒引きにされる。過去に借りたお金の価値が下がるからだ。こうして、破綻している国の財政問題は解消する。

コロナショックは全世界の経済を止めるほどの猛威で、すべての国が自国防衛に走っている。自国以外がどうなろうとお構いなしの情勢にある。こんな中では何が起きてもおかしくない。

自国通貨の価値が大きく下落するハイパーインフレの可能性があることも、視野に入れておいた方がいい。

そうした事態に備えて個人ができることは、限られている。

実例を挙げてみよう。

・Aさんは賃貸に住んで、貯金が1000万円ある。
・Bさんは500万円を頭金にして、4500万円のローンを組み、5000万円のマンションを購入して住んでいる。

ハイパーインフレが起こると2人の明暗ははっきりする。

モノの価格や家賃が大幅に上がるので、Aさんの貯金は価値が大幅に下がるのだ。

戦後のハイパーインフレの再来なら、1000万円で買えるものは70倍なので、貯金は1000万円÷70=14万円ほどになり、ほぼ全財産がなくなってしまう。間違いなく貧乏人だ。

一方、Bさんは持ち家である自宅が勝手に値上がりする。

インフレのときに値上がりする代表的なものは不動産である。

手垢がついても新品と大差ない価格で売買されるのは不動産だけだからだ。資産価値が膨れて負債額がそのままなので、差し引きした純資産は増える。

借金をたくさんしているほど、膨れる資産は多くなる。

戦後のハイパーインフレのように物価が70倍になれば、5000万円のマンションの価値は35億円になっていて、借金は4500万円のままだ。

これは自分が出した現金500万円に対して、借金で5000万円の資産を手に入れているのと同じことになり、いわゆるレバレッジ効果は10倍となる。このように、有事の際の持ち家は生活防衛に役立つのだ。

1年後に五輪は開催できる?今、やっておくべきこと

幸い、住宅ローン金利は低く、ほぼゼロ金利だ。

こんな時だから、経済活動を促進するために住宅ローンは組みやすくなっている。お買い得ということになる。

コロナショックは日本の財政寿命を縮めた。

1年先延ばししても東京五輪が開催できない可能性を考えると、日本は借金を増やしただけに等しくなり、世界から財政赤字が問題視されることになる。2021年の五輪が万一中止になるとしたら、そのタイミングを購入までのタイムリミットと考えると、あと1年が限界とはいえないだろうか。

こうした自宅購入は単身の方にもお勧めしている。「賃貸は持ち家より損」「結婚してから、子どもが育ってからでいい」などと言っていては、損が膨れていくだけだ。

住宅ローンは年収の7倍程度まで組めるので、年収400万円でも2800万円くらいは借りられる。

頭金がなければ、親からの贈与でも借金でもいい。

社会人なら誰もが自宅購入を考える必要がある。2020年にやっておかないといけないことは、何よりも自宅購入なのである。

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ハウスメーカーが公表している坪単価は、大きく幅がって、目安にしかなりません。工務店になるとなおさら不明確でネットに落ちている情報だけでは詳しくわからないのが現実です。

じゃぁ、実際の建築費用を知るには、どうしたらいいでしょうか。

あなたの、理想的な間取りを実現するのに、おおよそどれくらい費用が必要か

を考えなければなりません。

実際には、間取りの打合せをする段階では、ハウスメーカーでも工務店でも契約をしてからになります。

でもそれだと、契約前に間取りの作成も出来ない、その間取りで建てた時に、どれくらいの費用になるかを各社で比較できない。

これは、家づくりにおける長年の課題でありました。

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全国各地の600社以上の工務店、ハウスメーカーに選択式で依頼が出来て、信頼できる大手ハウスメーカーにも依頼できます。

 

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  • この記事を書いた人

賃貸から戸建て!主婦の家づくり奮闘日記

私のプロフィール 年齢:34才 家族:旦那(34才)子供2人 趣味:旅行 職業:パート 将来の夢:マイホームの買い替え・・・。

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