注文住宅全般

注文住宅で家を建てる前に大事な土地の探し方

マイホームを建てる際に、家の構造や外観デザイン、オシャレな内装や素材、住みやすい間取りなど、様々な好みやこだわりがあるかと思いますが、家をどこに建てるかについても、マイホームを建てる際は非常に重要な要素となってきます。

地盤の状態によって、基礎工事の内容が変わるとともに大幅に価格も変わる場合や、立地条件などによって、実際に新居に住み始めた後に利便性の悪さに気付くといったケースもよく聞かれます。 注文住宅を計画する際には、家の本体のみならず、並行して住居を建てる土地についての計画もしっかりと立てましょう。

 

土地選びのステップ

注文住宅でマイホームを建てる際に、様々な理想のマイホームの条件や譲れない要素を予め決めておくことは重要ですが、家を建てる希望の場所や空きのある土地のかたち、広さによっても、理想のマイホームの建築が可能か否か決まってきます。その為、土地選びについてもマイホームの計画の最初の段階で計画する必要があります。

  1. 先ず、希望の間取りや階数に応じて必要な広さを考えます。また地域によって建蔽率も異なってきますので、建蔽率も配慮しながら土地の広さを決めます。
  2. 場所によって土地の単価も変わってきますので、希望のエリアと必要な土地の広さに加え、予算を考慮しながら空きのある土地を探していきます。
  3. 上記の、建蔽率を計算した後に必要な土地の広さや、注文住宅を建てる希望の土地が決まったら、敷地調査と地盤調査を依頼します。依頼先は、敷地調査・地盤調査ともに建築会社に依頼すれば自社で調べていただいたり、外注の調査会社に調べてもらう場合がありますが、殆ど場合、依頼先のハウスメーカーや工務店で対応していただけます。

敷地調査は、住居を建てる予定の土地や敷地にどのような規制があるか、何か法令が適用されているか、また、建蔽率や容積率について確認する調査です。

例えば、土地によっては農地として登記されている場合は住居目的の建物を建てることができない規制や、地域によって用途地域いわれる規制によって、用途に応じて血餅率や容積率による制限が変わったりすることがあります。

また、地域によって高さ制限がある場合もありますので、敷地調査を通じて規制や法令などを確認しましょう。

 

建蔽率= 建築面積÷敷地面積

容積率=  延床面積÷敷地面積

 

地盤調査は、その土地の強度を専門家によって調べてもらい、地盤が弱い場合には地盤改良などの必要がある場合もあります。

地盤改良の工事は多くの費用が掛かる場合もあるので、予算を考慮しながら、地盤改良をするか、他の場所で土地を探すかの検討が必要になってきます。

地盤調査を依頼することは必須となりますが、土地を最初に選ぶ際に参考となるポイントとして、海や河川に近いエリアや、海や池や田んぼを埋め立てた土地は地盤が弱いケースが多いといわれています。

また、土地を探している際に、同じエリアの他の土地に比べ大幅に価格が割安な土地は、地盤が弱く、地盤改良が必要な土地である可能性があるので、入念に確認することが必要です。

 

注意点

土地探しの際は、不動産屋で土地探しの依頼をする前に、予めインターネットなど、お探しのエリアでどれくらいの広さの土地が幾らで売りにだされているかも独自で下調べしておくと良いでしょう。

また、古家付きの土地の場合、注文住宅を新たに建てるとなると解体作業が必要となり、その費用も掛かってくるので注意が必要です。

注文住宅の建設を依頼するハウスメーカーや工務店でも土地探しのサービスを提供している場合もあります。

不動産業者へ依頼するより、そういった業者は既に希望の注文住宅のスペックを把握していますので、実際にその希望のマイホームが建てることができるか否かも土地探しの段階で調べてくれることがあります。

土地を選ぶ際の注意点として、実際に新居が完成して住み始めてから、失敗したと思わないように予めその土地や周辺の環境について調べておく必要があります。

例えば、最寄駅からのアクセスや、お子様がいるご家庭の場合、学区や学校などの条件、近隣のスーパーやコンビニなどへのアクセスなど様々な要素が新しい生活に影響してきます。

また、敷地調査や地盤調査を依頼する前に、希望する土地や周辺地域に、曜日や時間帯などが違う時に出向いてみるのも良いでしょう。

コロナショックの中、1年以内に自宅を買っておかないとマズイ理由

コロナショックの今だからこそ「不況の際の住宅頼み」を

コロナショックにより、不動産価格全般は弱含みになる。ひと段落しても、市場の回復には時間がかかるかもしれない。しかし、そんな価格が軟調になりそうなときだからこそ、自宅は絶対に買っておかないといけない。家を持っていないと、「底なしの貧乏人」になる可能性があるからだ。

不動産価格は主として家賃で決まる。その不動産が生み出す収益性が、不動産の価値を決めるのだ。これを不動産鑑定用語で「収益還元法」という。今回、商業施設やホテルのJ-REITは株価(投資口価格)が1カ月で半減した。それだけ、商業施設とホテルの収益力が落ちたからだ。

不動産の収益の源泉は、商業施設とホテルでは毎日の売り上げ、オフィスは法人業績、住宅は個人所得になる。それぞれの賃料は、商業が売上連動なので最も変動幅が大きく、家賃は好況不況に関係なくほぼ一定である。

なぜなら、一番変動しないのが個人所得だからであり、「不況の際は住宅が不動産の中で最も値下がりしにくい」ことは歴史が証明してくれている。

今回のコロナショックで大規模な経済対策を再び借金で行うことになる。国の借金である国債を返せない確率が上がると、その国の通貨の価値が下がる。そこでさらに通貨を発行すると、一層価値の下落に拍車が掛かる。

通貨の価値が急激に下がると、モノの価値が急激に上がり、極度のインフレになる可能性も否定はできない。これを「ハイパーインフレ」という。

ハイパーインフレで明暗分かれる「持ち家」と「賃貸」

戦後の日本でも、このハイパーインフレが起こっている。1945年の終戦から1949年末までに物価が約70倍になったのだ。国際会計基準の定めでは「3年間で累積100%以上の物価上昇」とされているので、明らかにこれに当たる。インフレになると、借金がインフレになった分だけ棒引きにされる。過去に借りたお金の価値が下がるからだ。こうして、破綻している国の財政問題は解消する。

コロナショックは全世界の経済を止めるほどの猛威で、すべての国が自国防衛に走っている。自国以外がどうなろうとお構いなしの情勢にある。こんな中では何が起きてもおかしくない。

自国通貨の価値が大きく下落するハイパーインフレの可能性があることも、視野に入れておいた方がいい。

そうした事態に備えて個人ができることは、限られている。

実例を挙げてみよう。

・Aさんは賃貸に住んで、貯金が1000万円ある。
・Bさんは500万円を頭金にして、4500万円のローンを組み、5000万円のマンションを購入して住んでいる。

ハイパーインフレが起こると2人の明暗ははっきりする。

モノの価格や家賃が大幅に上がるので、Aさんの貯金は価値が大幅に下がるのだ。

戦後のハイパーインフレの再来なら、1000万円で買えるものは70倍なので、貯金は1000万円÷70=14万円ほどになり、ほぼ全財産がなくなってしまう。間違いなく貧乏人だ。

一方、Bさんは持ち家である自宅が勝手に値上がりする。

インフレのときに値上がりする代表的なものは不動産である。

手垢がついても新品と大差ない価格で売買されるのは不動産だけだからだ。資産価値が膨れて負債額がそのままなので、差し引きした純資産は増える。

借金をたくさんしているほど、膨れる資産は多くなる。

戦後のハイパーインフレのように物価が70倍になれば、5000万円のマンションの価値は35億円になっていて、借金は4500万円のままだ。

これは自分が出した現金500万円に対して、借金で5000万円の資産を手に入れているのと同じことになり、いわゆるレバレッジ効果は10倍となる。このように、有事の際の持ち家は生活防衛に役立つのだ。

1年後に五輪は開催できる?今、やっておくべきこと

幸い、住宅ローン金利は低く、ほぼゼロ金利だ。

こんな時だから、経済活動を促進するために住宅ローンは組みやすくなっている。お買い得ということになる。

コロナショックは日本の財政寿命を縮めた。

1年先延ばししても東京五輪が開催できない可能性を考えると、日本は借金を増やしただけに等しくなり、世界から財政赤字が問題視されることになる。2021年の五輪が万一中止になるとしたら、そのタイミングを購入までのタイムリミットと考えると、あと1年が限界とはいえないだろうか。

こうした自宅購入は単身の方にもお勧めしている。「賃貸は持ち家より損」「結婚してから、子どもが育ってからでいい」などと言っていては、損が膨れていくだけだ。

住宅ローンは年収の7倍程度まで組めるので、年収400万円でも2800万円くらいは借りられる。

頭金がなければ、親からの贈与でも借金でもいい。

社会人なら誰もが自宅購入を考える必要がある。2020年にやっておかないといけないことは、何よりも自宅購入なのである。

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ハウスメーカーが公表している坪単価は、大きく幅がって、目安にしかなりません。工務店になるとなおさら不明確でネットに落ちている情報だけでは詳しくわからないのが現実です。

じゃぁ、実際の建築費用を知るには、どうしたらいいでしょうか。

あなたの、理想的な間取りを実現するのに、おおよそどれくらい費用が必要か

を考えなければなりません。

実際には、間取りの打合せをする段階では、ハウスメーカーでも工務店でも契約をしてからになります。

でもそれだと、契約前に間取りの作成も出来ない、その間取りで建てた時に、どれくらいの費用になるかを各社で比較できない。

これは、家づくりにおける長年の課題でありました。

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  • この記事を書いた人

賃貸から戸建て!主婦の家づくり奮闘日記

私のプロフィール 年齢:34才 家族:旦那(34才)子供2人 趣味:旅行 職業:パート 将来の夢:マイホームの買い替え・・・。

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